Oto projekty domów bez pozwolenia do 70 metrów kwadratowych. Jaki jest koszt budowy domu bez pozwolenia? Tak może wyglądać dom do 70 metrów

Kiedy przed kilkoma laty rozpoczęła się „era covidowa” – prawie wszyscy byli przekonani, że wybuch epidemii to czynnik, który będzie początkiem końca kolejnego cyklu koniunkturalnego na rynku mieszkaniowym, bo w obliczu zagrożenia ceny muszą zacząć spadać. Fakt, przez chwilę widać było oznaki paniki, potem rynek – również na chwilę - się „zawiesił”, by szybko, po kwartale, otrząsnąć się z szoku.

Dzisiaj Polska jest jednym wielkim placem budowy. Budujemy dużo, a nawet bardzo dużo, ale niestety drogo i głównie w wielkich aglomeracjach, gdzie ceny sięgają sufitu, a nawet go przebiły, co już zauważyli sami deweloperzy, którzy zaczynają odczuwać pierwsze problemy ze sprzedażą mieszkań.

W ostatnim roku ruszyła ofensywa na mniejsze miasta, spoza „wielkiej szóstki”, w której dotychczas koncentrowały się interesy deweloperów. To jednak również skutek wydarzeń ostatnich miesięcy. Sytuacja geopolityczna na tyle zmieniła rynek pracy i sposoby jej wykonywania, że kupno tańszego mieszkania w mniejszej miejscowości nie zamyka szans na karierę zawodową, czy w ogóle jej znalezienie. A już zwłaszcza w erze pocovidowej.

Coś, co na pewno zmieniło się w spojrzeniu Polaków na rynek nieruchomości, to po okresie pandemii chęć większej wolności i niezależności, dlatego też Polacy rzucili się kupować i budować domy.

I tu okazało się, że rynek cierpi na deficyt domów o mniejszej powierzchni i takich, które w sposób prosty, w przyjaznej procedurze administracyjnej można szybko wybudować, załatwiając przedłużające ten proces formalności praktycznie od „ręki”. Co ważne również domów, których koszt budowy będzie społecznie akceptowalny i będzie poszerzał, a nie zawężał grupę beneficjentów programów rządowej pomocy.

Własny dom wiąże i spaja rodzinę, pozwala z optymizmem myśleć o przyszłości – napisał jeden z architektów, którzy wzięli udział w konkursie na projekt domów do 70 m kw. Wpłynęło 38 projektów i... wszystkie zostały zakwalifikowane do II etapu konkursu. Organizatorzy, jak wszystko na to wskazuje, spodziewali się dużo większego zainteresowania, bo na tym etapie przewidziano 100 nagród.

- Projektując budynek mieszkalny jednorodzinny o niewielkich wymiarach, skierowany do inwestorów chcących szybko zrealizować potrzebę mieszkaniową, mając przy tym dowolność wyboru sposobu nadzoru nad budową budynku, przyjęliśmy jako główne założenia projektowe bezpieczeństwo konstrukcji i powszechność technologii budowy” - tę deklarację Magdaleny Kiertowicz, projektantki z Białegostoku i autorki pierwszego projektu, który wpłynął do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego na konkurs domów do 70 m kw. można uznać za reprezentatywną dla wszystkich zespołów, które wzięły w nim udział i - automatycznie - zostały laureatami.

Streszczając natomiast w jednym zdaniu wymagania co do wykonania projektów Magdalena Kiertowicz podsumowała je niezwykle celnie:

- chodzi o to, aby każdy robotnik budowlany miał z dużym prawdopodobieństwem w swoim doświadczeniu wykonane niejednokrotnie podobne elementy konstrukcyjne tj. ławy fundamentowe, stropy żelbetowe monolityczne o niewielkich rozpiętościach i klasyczne więźby dachowe jętkowe”.

Są do siebie podobne, prawie wszystkie z 2-spadowymi dachami (o różnym kącie nachylenia i różnej wysokości tzw. ścianek kolankowych na poddaszu, co wprawdzie pozwala w mniejszym lub większym stopniu wykorzystać tę przestrzeń, ale wiąże się też z dodatkowymi wymaganiami wobec wykonawców). Tylko dwóch autorów zdecydowało się na domy z płaskimi dachami co – przypomnijmy – w pierwszych informacjach o konkursie było kryterium obowiązkowym.

Dzięki wprowadzonym później poprawkom w regulaminie (a było ich naprawdę sporo, co świadczy o tym, że w momencie ogłoszenia konkursu pośpiech i polityczne potrzeby chwili górowały nad rozsądkiem i doświadczeniem praktyków) obecnie jedynym kryterium ograniczającym jest powierzchnia zabudowy – do 70 metrów kwadratowych. Znalazły się wśród nich również (nieliczne) domy piętrowe oraz klasyczne parterowe. Autorzy tych ostatnich stawiali przede wszystkim właśnie na możliwość wykonania ich przez najmniej doświadczonych wykonawców, co w domyśle można rozumieć jako budowę w systemie gospodarczym, przy jedynie niewielkim udziale fachowców.

Poddasze z więźbą dachową krokwiowo – jętkową, bez modnego dziś unoszenia dachu na wysokich ściankach kolankowych – to w skrócie łatwiejsze zadanie do wykonania dla mniej doświadczonego wykonawcy. „Wysokie ścianki kolankowe ze względu na siły rozporowe wymagają wprowadzenia w ścianę rdzeni żelbetowych, a to dodatkowa trudność konstrukcyjna, którą z założenia prostoty konstrukcji mieliśmy uniknąć” – podsumowuje to cytowana już projektantka jednego z najładniejszych (moim prywatnym zdaniem) domów z konkursowej puli. Nie jest to jedyny parterowy dom zaproponowany przez uczestników, takich propozycji (wykorzystujących do maksimum narzucony przez twórców programu metraż 70 m kw. jest więcej.

Co ciekawe nie wszyscy autorzy wykorzystali maksymalną dopuszczalną powierzchnię zabudowy w parterze, wśród tych, którzy zdecydowali się na mniejsze metraż jest m.in. jedyny architekt z Pomorza, który wziął udział w konkursie. Ogólnie proponowany metraż (chodzi o powierzchnię użytkową) mieści się w granicach 70-102 m kw.

Uczestnicy konkursu zaserwowali szeroki przekrój propozycji. Wśród projektów znajdziemy najwięcej domów parterowych z poddaszem użytkowym. Ich autorzy przewidzieli w większości możliwość etapowania budowy, rozłożenia wydatków w czasie: dlatego większość tych budynków ma na parterze nie tylko przestrzeń dzienną, czyli pokój dzienny i aneks kuchenny połączony z jadalnią, ale również osobny pokój, który w pierwszym etapie będzie pełnił rolę sypialni. To umożliwi wprowadzenie się i w miarę wygodne życie młodej pary, a nawet rodziny 2+1, czy 2+2. Zaspokajanie jej rosnących potrzeb będzie możliwe później, dzięki zagospodarowaniu poddasza na 2, 3, a nawet 4 pokoje. Ten na parterze w takim powiększonym domu może pełnić rolę pokoju gościnnego, pokoju dla seniora, czy miejsca do pracy. To ostatnie jest częścią programu funkcjonalnego wszystkich konkursowych projektów: osobne pomieszczenie lub obszerny aneks przeznaczone do tego celu.

Niestety, rzeczywistość okradnie z marzeń tych, którzy mają nadzieję, że to będą naprawdę tanie domy: uczestnicy konkursu w większości kalkulowali koszty budowy na podstawie cen materiałów budowlanych z III, kw. a przede wszystkim IV kw. 2021 roku, przewidując również zmiany cen robocizny (nawet, jak w jednym z projektów, o prawie 100 proc.). Pakiet kosztowy – o tym trzeba pamiętać – nie uwzględniał ceny działki. Za to zawarte są w nich koszty nie tylko wybudowania i wykończenia domu (w podstawowym standardzie), ale również zagospodarowania terenu działki.

Poza tym koszty budowy podnoszą rozwiązania proekologiczne. Organizatorom konkursu chodziło bowiem nie tylko o to, by były to domy tanie w budowie, ale również (a może przede wszystkim) tanie w utrzymaniu oraz respektujące wszystkie wyzwania, z którymi mierzy się współczesny świat. Stąd pakiet oszczędzania wody poprzez zagospodarowanie deszczówki (system jej zbierania i magazynowania), technologie grzewcze – głównie pompy ciepła, ogniwa fotowoltaiczna, baterie magazynujące pozyskaną energię, systemy odzysku ciepła (rekuperacja), a przede wszystkim solidne ocieplenie budynków, które zmniejsza znacząco zapotrzebowanie na energię.

Efekt jest jednak taki, że autorzy większości konkursowych projektów zamknęli się w kwocie między 400 a 500 tys. zł. Rekord to 800 tys. zł. Jest jednak również projekt budynku parterowego, który według autorów można wybudować w stanie deweloperskim za niespełna 180 tys. zł w systemie gospodarczym (ok. 208 tys. zł gdy skorzystamy z pomocy ekipy budowlanej). Problem w tym, że ma on tylko 53 m kw. powierzchni użytkowej, czyli rozmiary kompaktowego mieszkania. Fakt - propozycji w takiej cenie nie znajdziemy jednak u deweloperów ani a Trójmieście, ani w jego okolicy.

Warto przytoczyć komentarz autorów jednego z konkursowych projektów, dotyczący przewidywanych kosztów ich realizacji.
"Podanie szacowanych kosztów realizacji inwestycji jest dzisiaj obarczone wielką niepewnością z uwagi na bezprecedensowy wzrost cen wszystkich materiałów budowlanych jak i kosztów samego wykonawstwa, kosztów pośrednich w tym szczególnie kosztów pracowniczych. Wzrost cen materiałów budowlanych rok do roku (dane za listopad 2021) kształtował się następująco: (wybrane przykłady), płyta OSB wzrost o 80%, izolacja termiczna wzrost o 57%, sucha zabudowa wzrost o 49%, dachy, rynny wzrost o 21%.

To tylko wybrane asortymenty. Należy zauważyć, ze planowane i już wprowadzane podwyżki cen energii, ciepła, gazu i paliw praktycznie sprawią, ze wzrost cen materiałów budowalnych jak i samych kosztów pośrednich i wykonawczych będzie zdecydowanie wyższy i dzisiaj jest bardzo trudny do oszacowania.

Tekst pierwotnie został opublikowany 2 marca 2022 roku.